Diferencia entre superfície útil y construída

A la hora de comprar, vender o alquilar una vivienda, es común encontrarse con los términos “superficie útil”, también conocida como “superficie computable” o “superficie utilizable” y “superficie construida” Ambas medidas se refieren al tamaño de una vivienda, pero existen diferencias abismales entre ellas que pueden afectar el valor de la propiedad y su uso.

Por lo tanto, es fundamental conocer la distinción entre estas dos superficies para evitar confusiones o malentendidos. Desde Bcn Advisors, te explicaremos en detalle la diferencia entre superficie útil y superficie construida, cómo se calculan y cuáles son los elementos que se incluyen en cada una de ellas. Esto que te vamos a contar a continuación, aplica perfectamente a todo tipo de apartamentos, y es que al final, es nuestro día a día con la gestión tanto de apartamentos como de casas de alto standing en Barcelona.

¿Qué diferencia hay entre metros construidos y útiles?

Es de vital importancia conocer la relación entre la superficie útil y construida. La superficie útil se refiere al espacio habitable de un inmueble, es decir, la superficie que puede ser utilizada para vivir o trabajar. Incluye todas las habitaciones, salas de estar, cocinas y baños.

Por otro lado, la superficie construida se refiere a la totalidad de la superficie que ocupa el edificio, incluyendo tanto la superficie útil como los elementos comunes, paredes, balcones, terrazas, pasillos, escaleras y otros espacios no habitables.

Hay que tener en cuenta esta diferencia al momento de comprar o alquilar una propiedad, ya que el precio se suele calcular en función de la superficie útil, no la superficie construida. En otras palabras, hay que tener en cuenta el porcentaje entre superficie útil y superficie construida.

¿Cómo se calcula la superficie útil de una vivienda?

La superficie útil de una vivienda se calcula midiendo la superficie de cada una de las habitaciones, sumando las áreas de las mismas y restando las áreas de los elementos estructurales y muros perimetrales.

En general, la superficie útil de una vivienda se refiere a la superficie que se puede transitar y utilizar dentro de la propiedad. Por lo tanto, se incluyen en ella todas las habitaciones, salas de estar, cocinas y baños. En cambio, no se incluyen en la superficie útil elementos como muros perimetrales, paredes interiores, balcones, terrazas, trasteros, garajes, patios y otros espacios no habitables.

Fórmulas para calcular la superficie útil y superficie construida

Existen diversas fórmulas para calcular la superficie útil y la superficie construida de una propiedad, dependiendo de la normativa y regulaciones vigentes en cada país o región. A continuación, te presentamos algunas de las más comunes:

Superficie útil: la superficie útil se puede calcular midiendo la superficie de cada una de las habitaciones, sumando las áreas de las mismas y restando las áreas de los elementos estructurales y muros perimetrales:

Superficie útil = Superficie total – Áreas no habitables

Superficie construida: la superficie construida se calcula sumando la superficie útil más la superficie de los elementos comunes y de los espacios no habitables, como terrazas, balcones, patios, muros exteriores:

Superficie construida = Superficie útil + Áreas comunes + Espacios no habitables

¿Cómo se calcula la superficie construida a partir de la superficie útil?

Para calcular la superficie construida a partir de la superficie útil, se utiliza un coeficiente de edificabilidad, el cual puede variar según la normativa local o regional. Este coeficiente representa el porcentaje máximo permitido por la normativa para construir sobre la superficie útil de un terreno.

Para calcular la superficie construida a partir de la superficie útil, se multiplica la superficie útil por el coeficiente de edificabilidad. Por ejemplo, si una vivienda tiene una superficie útil de 100 metros cuadrados construidos y el coeficiente de edificabilidad es del 80%, la superficie construida sería de 80 metros cuadrados (100 x 0.8 = 80).

Es fundamental tener en cuenta que este cálculo puede variar dependiendo de la normativa local o regional, ya que algunos lugares pueden utilizar otros factores para calcular la superficie construida, como el número de plantas, la altura máxima permitida, entre otros.

Elementos de una vivienda

Los elementos de una vivienda pueden variar dependiendo del tipo de vivienda, la región y las necesidades de los habitantes. Sin embargo, los que reportamos a continuación se suelen encontrar en la mayoría de las viviendas: habitaciones, sala de estar, cocina, baño, comedor, área de lavandería, balcón o terraza, pasillos, almacén o trastero y garaje o aparcamiento.

En general, los elementos de una vivienda se adaptan a las necesidades y preferencias de los habitantes, y pueden variar según la cultura, el estilo de vida y la zona geográfica en la que se encuentre la vivienda.

Elementos considerados superficie construida

Como ya hemos mencionado, los elementos considerados superficie construida pueden variar dependiendo de la normativa local o regional, pero en general incluyen los siguientes:

Superficie de las plantas de la edificación que se encuentran cerradas y techadas, incluyendo las paredes, techos y suelos.
Superficie de las áreas comunes del edificio, como pasillos, escaleras, ascensores, vestíbulos, entre otros.
Superficie de las zonas comunes exteriores, como patios, jardines, zonas de piscina, entre otros.
Superficie de las terrazas, balcones, porches y otros espacios techados que forman parte de la edificación.
Superficie de los elementos estructurales, como muros, columnas, vigas, entre otros.
Superficie de las instalaciones fijas y permanentes, como sistemas de calefacción, aire acondicionado, fontanería, eléctricos, entre otros.

Elementos considerados superficie útil

Algunos de los elementos considerados superficie útil en una vivienda pueden incluir: habitaciones, sala de estar, cocina, baño, comedor, área de lavandería, vestidores o armarios empotrados y pasillos.

Elementos considerados superficie útil en zonas comunes

En el caso de las zonas comunes de un edificio, los elementos considerados superficie útil pueden incluir: vestíbulo, pasillos, escaleras, ascensores, gimnasios, piscinas y áreas recreativas.

¿La tasación se hace sobre metros útiles o construidos?

La tasación de un inmueble puede hacerse tanto sobre la superficie útil como sobre la superficie construida, dependiendo de la finalidad de la tasación y de las normativas y prácticas de cada país o región.

En algunos casos, la tasación se basa en la superficie útil de la vivienda, ya que es considerada la superficie habitable y funcional. Esta opción es común cuando la tasación se realiza para establecer un valor de mercado, en el cual se considera principalmente la superficie habitable de la vivienda.

En otros casos, la tasación se basa en la superficie construida, que incluye tanto la superficie útil como la superficie correspondiente a elementos comunes, como las paredes exteriores y los espacios de uso común. Esta opción es común en casos en los que se necesita una valoración más precisa de los costos de construcción y materiales, o en los que se necesite establecer un valor de tasación para una hipoteca o préstamo hipotecario.

Tipos de superficies

Existen diferentes tipos de superficies según su función y su relación con el espacio. A continuación te presentamos algunos:

1. Superficie habitable

Es la superficie útil de una vivienda, que se utiliza para determinar el espacio habitable de la misma.

2. Superficie construida

Es la superficie total de una construcción, incluyendo tanto la superficie habitable como los elementos comunes y las superficies no habitables.

3. Superficie de trabajo

Es la superficie necesaria para realizar una actividad específica, como una superficie de trabajo en una oficina o taller.

4. Superficie agrícola

Es la superficie destinada para la producción de cultivos agrícolas.

5. Superficie forestal

Es la superficie de un terreno que está cubierta por bosques o masas forestales.

¿Cómo se computan otros elementos? Terrazas, armarios empotrados…

Los elementos adicionales de una vivienda, como terrazas, balcones, armarios empotrados, entre otros, pueden ser considerados como superficie útil o superficie construida, dependiendo de su ubicación y función dentro de la vivienda.

Por ejemplo, una terraza que esté cubierta y cerrada, y que se integre como una extensión de la vivienda, puede considerarse como superficie útil. Por otro lado, una terraza descubierta o un balcón que no esté integrado como parte de la vivienda, no se contabilizarán como superficie útil.

En el caso de los armarios empotrados, si están empotrados en una pared, pueden considerarse como parte de la superficie útil. Sin embargo, si se trata de armarios independientes, que se pueden desplazar, no se contabilizarán como superficie útil.

Es esencial tener en cuenta que las normativas y prácticas de cada país o región pueden variar en cuanto a cómo se computan estos elementos adicionales en la superficie útil o construida de una vivienda, por lo que es recomendable contar con la ayuda de un profesional para determinar la superficie de una vivienda de manera precisa.

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