Documentos y trámites para vender un piso o casa

¿Estás buscando saber acerca de la documentación para vender un piso?

Si no dispones de los documentos necesarios para vender una vivienda, este artículo aclarará tus preguntas y te ayudará a entender la complejidad de la documentación y trámites necesarios para vender un piso o casa.

No es nada extraño carecer de documentos importantes relativos a tu propia casa. No hay más que ver el número de resultados en Google en España para “no tengo las escrituras de mi casa”: 62 millones. Tampoco es raro descubrir que ni siquiera estás registrado como propietario de tu vivienda.

Puedes tardar hasta tres meses en cumplir los requisitos para vender una vivienda, pero son tres meses que se ahorra más adelante.

Aunque la recopilación de los documentos para vender una vivienda lleva mucho tiempo, acelerará enormemente el proceso de compra. Los compradores son muy cautelosos. Cuando Hacienda inició una campaña nacional de regularización de viviendas ilegales en 2013, descubrió que más de tres millones no habían declarado reformas, piscinas o incluso viviendas enteras de nueva construcción.

Si España tiene hoy 29 millones de viviendas, en algún momento al menos el 10% presentaba irregularidades susceptibles de sanciones de entre 60 y 6.000 euros o más.

Estas irregularidades pueden suponer el impago de multas y cargas sobre la vivienda. En España se registraron niveles récord de renuncias a herencias en 2021 -unas 56.667, el 13% del total-, en gran medida por el coste de asumir la deuda de esos inmuebles.

Por eso, contar con la documentación adecuada para vender un inmueble ayudará al comprador a tomar su decisión más rápidamente.

¿Qué se necesita para vender una vivienda?

Suponiendo que ya tengas un comprador interesado, todo lo que necesitarás para vender una vivienda en España son los documentos correctos y un notario.

Los documentos para vender una casa se dividen en dos categorías: esenciales y no esenciales.

Estas categorías están determinadas por los documentos que el notario solicitará específicamente para preparar un contrato de compraventa. Este es el documento final que firmarás antes de entregar las llaves y despedirte de tu casa, y por ello los notarios están obligados por ley a asegurarse de que ciertos certificados y documentos para vender un inmueble están todos en orden.

Pero hay otros documentos que los compradores pueden pedirte. Éstos pueden ayudarte a acelerar el proceso de compra y colocar al comprador en una posición más favorable tras las negociaciones sobre el precio de venta acordado.

A continuación puedes encontrar qué se necesita para vender una casa: una lista de 10 documentos esenciales y 3 no esenciales para vender una vivienda en España. También responderemos a la pregunta “¿necesito un notario para vender mi casa en España?”.

10 documentos necesarios para vender un piso

1. Nota simple

La nota simple es un documento que especifica quién es el propietario de una vivienda. También describe las características de una casa o piso y revela cualquier carga de las deudas (incluyendo una hipoteca) en la casa.

Es habitual que el comprador solicite la nota simple. El notario también la solicitará antes de reunir a todas las partes para firmar el contrato de compraventa.

Aunque el notario puede obtener la nota simple de una propiedad directamente del Colegio de Registradores de la Propiedad, vale la pena que el comprador lo haga de todos modos con suficiente antelación. Si los datos relativos a la propiedad, las características de un inmueble y las deudas pendientes no son correctos, tendrá tiempo para rectificarlos.

Puedes solicitar la nota simple desde el enlace anterior por Internet, y por un coste de 9 euros la recibirá en 48 horas.

2. Certificado de eficiencia energética

El certificado de eficiencia energética recoge datos sobre el consumo y la eficiencia energética de un inmueble. En España, este certificado es obligatorio desde 2013 para cualquier transacción o contrato de alquiler de un inmueble con la Unión Europea. Es necesario cuando se publican anuncios de la vivienda a través de agencias inmobiliarias o en línea, y cuando se firma la escritura de compraventa.

Si no tienes un certificado de eficiencia energética, tendrás que contratar a un técnico autorizado para que inspeccione tu vivienda y envíe el certificado resultante. El proceso puede durar hasta 7 días y cuesta entre 100 y 140 euros.

3. Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es un documento que confirma que una propiedad cumple con los requisitos legales para ser habitada. Esta cédula es obligatoria en Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, la Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia y Navarra. En Barcelona, donde opera Bcn Advisors, el certificado tiene una validez de 15 años. Después de esta fecha, tendrás que contratar a un técnico para que realice una nueva inspección y envíe un nuevo certificado de habitabilidad.

El proceso puede durar entre 30 y 90 días y costar unos 100 euros. Si simplemente no tienes un certificado activo, puedes solicitarlo en el ayuntamiento.

4. Certificado de inspección técnica del edificio (ITE)

La ITE certifica la estructura general y la habitabilidad del edificio o bloque donde se encuentra el piso. Si no tienes la ITE actualizada puedes encontrarte con sorpresas, y con una causa justa para que un comprador renegocie el precio de venta en el momento de firmar un contrato de compraventa. Si la ITE muestra problemas estructurales en la vivienda, debes notificarlo al posible comprador y hacer que el notario deje constancia del acuerdo en un contrato de compraventa.

El certificado de la ITE puede tener una validez mínima de 45 años en Cataluña, dependiendo del año de construcción de la vivienda. Si tu certificado de ITE ya no es válido, tendrás que contratar a un técnico por un importe de entre 60 y 200 euros, dependiendo de si la propiedad es un apartamento o una casa unifamiliar.

Si no tienes una copia de la ITE de tu vivienda y vives en un bloque de pisos, puedes solicitarla al presidente de su comunidad de vecinos. Si eres propietario de una vivienda unifamiliar, puedes solicitar una copia en tu ayuntamiento, aunque la ITE puede estar desactualizada o no poder ser localizada.

5. Recibo del IBI

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto anual sobre la propiedad, que se paga anualmente en tu ayuntamiento. Un comprador puede pedir el último recibo de pago del IBI durante las negociaciones, y es obligatorio llevarlo ante un notario al firmar un contrato de compraventa.

El recibo del IBI demuestra que estás al día en el pago del impuesto sobre bienes inmuebles. Si no tienes el recibo del IBI más reciente, puedes mostrar un extracto bancario.

6. Recibos de electricidad, agua y gas

En el momento de la firma del contrato de compraventa, debes presentar ante notario los últimos recibos de electricidad, agua y gas (si procede).

Los recibos demuestran que estás al día con los pagos y que tu vivienda recibe efectivamente los suministros de electricidad, agua y gas. Si no tienes los últimos recibos, puedes solicitarlos a las compañías correspondientes.

7. Documento acreditativo de la falta de deudas con la comunidad de vecinos

Si vendes un inmueble dentro de una comunidad de vecinos, debes presentar ante notario un certificado que acredite que no tienes gastos de comunidad impagados.

Puedes solicitar dicho certificado al presidente de tu comunidad de vecinos. Prevé unos 7 días para recibir el documento. No olvides notificar al presidente del contrato de compraventa una vez realizado para asegurarte de no seguir recibiendo facturas de la comunidad.

8. Certificado de deuda cero

Tu banco puede emitir un certificado de deuda cero para demostrar que has pagado la hipoteca de tu vivienda. Este certificado suele emitirse de forma instantánea y es obligatorio presentarlo ante un notario al firmar un contrato de compraventa. En ocasiones, tu banco puede cobrarte hasta 100 euros por emitir dicho certificado.

Si tienes cuotas hipotecarias pendientes, puedes pagarlas con el dinero de la venta de la vivienda. En este caso, necesitarás un certificado que muestre la cantidad de deuda que queda por pagar. En este último caso, el banco del comprador enviará un cheque a tu banco y a ti con el dinero restante una vez liquidada la hipoteca.

9. Contrato de compraventa

Si compraste tu casa, tendrás que llevar la escritura de compraventa que transfiere la propiedad a tu nombre. Tendrás que llevar este contrato de compraventa durante la firma de un nuevo contrato de compraventa que otorgue la propiedad al comprador.

10. Documentos de identidad

Este último documento para vender una propiedad en España es obvio: los documentos de identidad. Si eres español, será tu DNI. Si eres extranjero que compra o vende una casa en España, tendrás que mostrar tu número de NIE.

3 documentos no esenciales para vender una vivienda

Aparte de los 10 documentos esenciales para vender un inmueble mencionados anteriormente, los compradores pueden pedirte más información.

Los documentos no esenciales para vender una propiedad que aparecen a continuación pueden ayudar a tu agente inmobiliario a atraer compradores más rápidamente. También pueden acelerar el proceso de compra y ponerte en una posición de negociación más favorecedora.

1. Contrato de arras

El contrato de arras es muy común, a pesar de no ser esencial para la compraventa de una vivienda. Este documento establece un acuerdo entre el vendedor y el comprador tras las negociaciones iniciales sobre el precio. El contrato de arras suele determinar una fecha en la que se producirá la transmisión completa de la vivienda, dependiendo de ciertas condiciones como la obtención de una hipoteca.

Por lo general, el comprador realizará un pago -a menudo en manos de un tercero- que se adjudicará al vendedor en caso de que el comprador se retire sin cumplir las condiciones acordadas en el contrato de arras.

Aunque se pueden encontrar modelos de contratos de arras en Internet, es mejor dejarlos en manos de los profesionales de una agencia inmobiliaria o un bufete de abogados.

El contrato de arras puede situar al vendedor en una posición fuerte para rechazar cualquier negociación posterior sobre el precio, siempre que se cumplan las condiciones del documento.

2. Planos de la vivienda

Los planos son representaciones arquitectónicas que comunican la distribución y el tamaño de un inmueble. Es poco probable que un notario te pida los planos cuando vendas tu vivienda, pero tu agente inmobiliario puede publicarlos junto con fotografías y detalles de la misma. Los planos pueden ayudar a un posible comprador a visualizar mejor la propiedad que estás vendiendo.

Aunque existen aplicaciones especializadas que te ayudarán a crear los planos de una vivienda, es mejor dejarlos en manos de un arquitecto profesional, que puede cobrar entre 60 y 350 euros.

3. Estatutos de la comunidad de propietarios

Si vive en un complejo residencial, un bloque de pisos, una urbanización o una finca regia, es probable que existan estatutos de la comunidad de propietarios.

En ellos se pueden establecer normas como el uso de las instalaciones y las zonas comunes, así como los gastos anuales, los seguros, el mantenimiento y las normas de reforma o renovación.

Es probable que un comprador te pida los Estatutos de la comunidad de propietarios durante el proceso de negociación. Aunque este documento no es necesario -y no todas las fincas lo tienen-, puede ayudar a acelerar el proceso de compra y despejar cualquier duda del comprador.

¿Es necesario un notario para vender una vivienda en España?

Puede que te hayas dado cuenta de que los documentos esenciales para vender una vivienda son en gran parte para el notario.

Los notarios pueden cobrar entre 90 y 600 euros por preparar y firmar un contrato de compraventa con ambas partes presentes. Aunque este documento de contrato de compraventa por parte del vendedor es vital para que el nuevo propietario inscriba su nombre en el registro de la propiedad, puedes preguntarte si un notario es un requisito indispensable para vender una propiedad.

Aunque cualquier contrato privado firmado por ambas partes es aceptable según la legislación, hay ventajas en contar con la ayuda de un notario para preparar los documentos necesarios para vender una vivienda.

En primer lugar, un notario proporciona seguridad a ambas partes de que cualquier problema futuro o incumplimiento del contrato puede resolverse a través del contrato de compraventa original. Una vez firmado por un notario, este documento se inscribe en el Registro Público de la Propiedad y puede proteger al propietario de cualquier disputa con terceros. Por ello, un comprador probablemente querrá la seguridad de un notario.

Para el vendedor, un contrato de compraventa firmado por un notario puede acelerar los procedimientos si el comprador no paga. También puede ser utilizado por el antiguo propietario para resolver cualquier pago o cargo no garantizado relativo a la propiedad después de la fecha de transferencia.

Documentos necesarios para vender un inmueble en Barcelona

España está formada por 17 comunidades autónomas, cada una de las cuales puede tener normas particulares sobre los documentos necesarios para vender una propiedad.

Por ejemplo, a la hora de vender un piso en Barcelona será necesario presentar el Certificado de Inspección Técnica del Edificio (ITE) en cualquier casa de más de 45 años, en ruinas y/o tras cualquier tipo de reforma integral reciente.

Si encontrar toda la documentación necesaria te resulta difícil, es probable que una agencia inmobiliaria especializada conozca todos los canales y personas adecuadas para obtener los documentos para vender una vivienda lo antes posible.

Si deseas vender un piso o casa de lujo en Barcelona, ponte en contacto con Bcn Advisors para obtener ayuda especializada. Puedes encontrar más información sobre las comisiones que cobran las agencias inmobiliarias aquí.

También te puede interesar...

GeneralReal Estate