Los años 2017 y 2018 fueron excepcionales para el mercado inmobiliario de Barcelona. Pero, ¿puede durar esta demanda de viviendas en la capital de Cataluña?

La economía de la ciudad continúa en una tendencia al alza, el desempleo está disminuyendo y se pueden encontrar tasas de hipotecas extremadamente competitivas.

En general, los pronosticadores son bastante optimistas y creen que el mercado inmobiliario de Barcelona tiene espacio de sobras para un mayor crecimiento, pero no hay duda de que el ritmo ha comenzado a disminuir en los últimos 12 meses.

Echamos un vistazo a lo que le ha sucedido al mercado desde el pico de 2007, el estado actual del panorama inmobiliario y lo que podría venir, teniendo en cuenta los factores económicos y políticos.

Evolución del mercado inmobiliario en adelante

Expansión de mercado

En los últimos años, los precios de las propiedades en Barcelona han aumentado más de lo que la mayoría de los compradores locales pueden pagar. En consecuencia, algunos vendedores con propiedades en venta en las mejores zonas de la ciudad han comenzado a reajustar sus precios de acuerdo con expectativas más realistas.

Desde mediados de 2014, el inicio del cambio de propiedad, los precios en Barcelona han aumentado un 43% de media, entre 2.388 y 3.417 € por metro cuadrado, según el Departamento de Desarrollo de España (Fomento), pero todavía están un 9,5% por debajo del precio medio al final del segundo trimestre de 2007, mostrando cierto margen de crecimiento La tasa de crecimiento compuesto anual desde 2014 es un 7,4%, que consideraríamos un ritmo saludable.

Mientras tanto, observando el número de transacciones de ventas, el volumen en el segundo trimestre de 2019 (4.021 ventas) aumentó un 21% en comparación con las ventas en el segundo trimestre de 2014 (3.323 ventas) pero en el último año cayeron un 4,7% , lo que sugiere una desaceleración en el mercado. Una buena racha para tasar tu vivienda, si así lo necesitas, con nosotros.

Un estudio de los consultores Forcadell y la Universidad de Barcelona sugiere que, a pesar de la rápida expansión del mercado inmobiliario en Barcelona, no habrá otra burbuja inmobiliaria y que el aumento previsto de las tasas de interés dejará el mercado “en espera”. Los prestamistas también son mucho más cautelosos que antes del colapso de 2008: los compradores deben tener al menos un depósito del 30% y su estado financiero se comprueba de cerca.

El informe también sugiere que los precios todavía tienen un largo camino por recorrer antes de alcanzar un “límite” y que invertir en propiedades en Barcelona continuará siendo una propuesta atractiva, tanto por el potencial en ganancias de capital como por los altos rendimientos de alquiler.

Además del principal núcleo de Barcelona, el estudio sugiere que habrá un crecimiento de oportunidades de inversión en áreas en las afueras de la capital catalana como L’Hospitalet, Sant Boi, Sant Cugat, Sant Just y Badalona. A medida que los precios de la ciudad de Barcelona se estabilicen, estas ciudades satélites comenzarán a ver aumentos significativos.

Auge del pequeño inversor

En 2017 y 2018 se produjo un aumento en el número de inversores individuales que buscaban obtener un ingreso a través de alquileres a corto plazo o de “voltear” una propiedad (renovar y vender).

El reciente endurecimiento de las licencias emitidas para alquileres vacacionales en el centro de Barcelona podría significar que estos inversores comenzarán a buscar en las zonas periféricas de la ciudad (ver arriba) o algo más alejadas ya, como Sitges, hacia el sur, o el Maresme, al norte. Para el inversor de alquiler a largo plazo, la propiedad de Barcelona continúa ofreciendo excelentes rendimientos, entre un 4 y un 6% en las áreas principales. Si tiene en cuenta el crecimiento futuro del capital, los rendimientos podrían ser de hasta el 15%.

Compradores más jóvenes

Algunos pronosticadores esperan ver el final de la “renta de generación” en Barcelona a medida que más jóvenes comienzan a encontrar trabajo. Desde marzo de 2013, cuando había poco más de 115.000 personas sin trabajo en Barcelona, el desempleo ha caído de un 42% a un 66,6 % en julio de 2019. Los pagos de hipotecas pueden ser inferiores a los pagos mensuales medios de alquiler. Nuevamente, los suburbios de la ciudad se beneficiarán, donde los precios tienden a ser más baratos. El movimiento hacia la compra en lugar de alquilar puede, a su vez, reducir el precio de los alquileres a medida que haya más propiedades disponibles.

Otros factores

El movimiento separatista ahora está mucho más dividido políticamente en comparación con 2017, el año del referéndum no autorizado. La participación de este año en la Diada Nacional de Cataluña, el 11 de septiembre, fue la más baja en 7 años y se produce en medio de una creciente incertidumbre y divisiones dentro del movimiento secesionista.

Según el Registro de la Propiedad de España, los compradores extranjeros representan actualmente el 9,3% del total en la provincia de Barcelona. Tras el referéndum, la proporción de compradores internacionales disminuyó del 9,4% en 2017 al 8,7% en 2018, lo que sugiere que los compradores extranjeros dudaban un poco más a la hora de comprar en Cataluña. Pero a juzgar por las últimas cifras, la tendencia parece estar al alza una vez más.

Mientras tanto, la ciudad se está internacionalizando cada vez más. Tiene un vibrante auge de startups en escena y una reputación, cada vez mayor, como centro FinTech de Europa, lo que lleva a una fuerte demanda de viviendas para comprar y alquilar a compradores jóvenes y con alto poder adquisitivo. Amazon, Facebook y Microsoft ahora tienen una base en Barcelona, trayendo consigo talento especializado que ayudará a impulsar aún más la economía local.

Conclusión sobre estas expectativas

En general, las perspectivas para el mercado inmobiliario de Barcelona son alentadoras. El mercado inmobiliario de Barcelona se ha recuperado realmente de la crisis financiera entre 2008 y 2013 y, aunque la tendencia es positiva, hay mucho más control que antes del colapso.

Los tres problemas que podrían afectar el crecimiento positivo son la desaceleración de la economía, un aumento de las tasas de interés y la inestabilidad política debido a la amenaza de la independencia catalana. Pero siendo la ciudad única que es, Barcelona tiene suficientes factores positivos para compensar cualquiera de estos posibles escollos.

El precio de la propiedad inmobiliaria, en la capital catalana sigue siendo más barata que en el resto de Europa. Las casas cuestan, en general, menos de la mitad que las de París o Londres. Los compradores extranjeros también tienden a tener mayores ingresos disponibles que los compradores locales, y la compra suele ser más una opción de estilo de vida. Incluso pueden pagar una prima por hogares con el factor “wow” o aquellos en ubicaciones deseables. Este es ciertamente el caso de Barcelona, donde los compradores extranjeros han creado un micro mercado, que se comporta a su manera, a pesar de los cambios políticos o económicos.

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