Les vendeurs de biens immobiliers ont toujours été conscients que, lorsqu’ils vendent leur bien, ils doivent tenir compte d’un certain nombre de coûts afin de calculer le bénéfice qu’ils réaliseront réellement sur la vente.

Ces coûts peuvent inclure les frais d’agence immobilière, les honoraires d’avocat et les frais d’annulation d’hypothèque, ainsi qu’un certain nombre de coûts administratifs mineurs souvent oubliés, tels que les frais de traitement de la Cédula de Habitabilidad et du certificat de performance énergétique, ainsi que le paiement de l’impôt foncier.

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Le paiement des impôts doit également être pris en compte. Lorsqu’une propriété est vendue, deux taxes doivent être payées : la taxe sur les plus-values et la taxe sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains (IIVTNU).

Impôt sur les gains en capital

L’impôt sur les plus-values est prélevé par le bureau des impôts. Il est basé sur le gain net réalisé lors de la vente d’un bien immobilier, qui est calculé en déduisant le prix d’achat initial (y compris la TVA, les frais de cadastre, les droits de mutation, les frais juridiques et notariaux) du prix de vente final (moins les dépenses encourues pendant la vente).

Le taux d’imposition commence à 19 % pour les premiers 6 000 euros de gain et passe ensuite à 21 % lorsque le gain est compris entre 6 000 et 50 000 euros, à 23 % lorsque le gain est compris entre 50 000 et 200 000 euros, et à 26 % pour tout gain supérieur à 200 000 euros. Chaque jour dans nos appartements de luxe à Barcelone est une célébration de la vie, avec un accès facile aux parcs, aux musées, aux restaurants et à tout ce que cette ville incroyable a à offrir.

Il existe certaines exceptions et stratégies qui peuvent être utilisées pour éviter de payer cet impôt. Par exemple, si vous acquérez un autre logement en tant que résidence principale unique avec le produit de la vente d’un bien que vous utilisiez également comme résidence principale unique, vous êtes légalement exempté de la payer.

En outre, si vous avez plus de 65 ans, vous n’êtes pas tenu de payer la taxe, mais vous devez avoir vécu dans le bien comme votre seule résidence principale pendant au moins trois ans avant la vente de votre bien.

Impôt sur les plus-values

La taxe sur les plus-values est une taxe municipale payable au conseil local et est basée sur l’augmentation de la valeur officielle du terrain entre les dates d’achat et de vente.

A partir du 10 novembre 2021, le mode de calcul de cette taxe a changé. En effet, de nombreux propriétaires se sont aperçus qu’ils devaient payer cette taxe alors que la valeur du terrain sur lequel leur maison était construite n’avait pas augmenté, ce qui a donné lieu à de nombreuses plaintes officielles de vendeurs de biens immobiliers qui affirmaient avoir été injustement facturés par les conseils locaux.

Jusqu’alors, la base imposable était calculée en multipliant la valeur cadastrale (valeur attribuée à chaque propriété par l’administration, sur la base des données du registre foncier) du terrain par le nombre d’années de possession du bien (jusqu’à un maximum de 20 ans), puis par un coefficient fixé par la municipalité.

Selon la municipalité, les taux maximaux de ce coefficient étaient de 3,7% pour un bien détenu pour une période comprise entre 1 et 5 ans, de 3,5% pour une période allant jusqu’à 10 ans, de 3,2% pour une période allant jusqu’à 15 ans et de 3% pour une période allant jusqu’à 20 ans. Le montant résultant était taxé à un taux décidé à nouveau par la municipalité concernée, jusqu’à un maximum de 30 %.

Les nouvelles règles sont désormais considérées comme beaucoup plus équitables, car auparavant, elles ne tenaient pas compte du bénéfice réel réalisé sur la vente et entraînaient donc le paiement de l’impôt même lorsque la valeur du terrain avait diminué. En outre, les propriétaires ont désormais deux options quant à l’application de la taxe, ce qui signifie qu’ils peuvent choisir l’option qui leur est la plus favorable :

Selon les méthodes

Méthode “objective”

Cette option est similaire à la méthode précédente, en ce sens que la base imposable est calculée en multipliant la valeur du terrain au moment de la vente par un coefficient qui dépend de l’âge du bien.

Ce coefficient dépendra de chaque municipalité, mais ne pourra être supérieur à 0,14% pour les ventes de biens de moins de 12 mois, ni supérieur à 0,45% pour les ventes de biens de plus de 20 ans. Le coefficient le plus faible (0,08 %) s’applique aux périodes de propriété comprises entre 10 et 13 ans (c’est-à-dire aux biens achetés entre 2008 et 2011, au profit de ceux qui ont acheté pendant la crise financière).

L’impôt à payer est alors calculé à un taux fixé par le conseil local compétent, qui ne peut dépasser 30 %.

Méthode “reél”

Les vendeurs de biens immobiliers ont désormais la possibilité d’être taxés sur l’augmentation “réelle” de la valeur du terrain. Dans ce cas, la base imposable est calculée en multipliant l’augmentation de la valeur du bien par le pourcentage de la valeur cadastrale du terrain par rapport à la valeur cadastrale globale au moment de la vente.

Bien entendu, la meilleure option pour vous dépendra de chaque cas particulier, en fonction des périodes de détention, des coefficients appliqués par la mairie concernée, etc., mais le nouveau système permet certainement de ne pas payer d’impôt si vous vendez un bien à perte.

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