Le secteur de l’immobilier a vécu, comme nous tous, une année 2020 mouvementée. Toutefois, elle a été confrontée à des bases beaucoup plus solides que lors de la précédente crise de 2008, qui prévoit des années pleines d’opportunités pour les acheteurs et les vendeurs. Entre l’analyse des chiffres de cette année et les prévisions pour l’avenir, nous passons en revue la situation du marché immobilier espagnol.

Premières données sur les perspectives du marché immobilier

La crise sanitaire de 2020 a considérablement affecté l’économie espagnole et, par la suite, le secteur immobilier du pays. Selon certaines prévisions, le PIB chutera entre 13 % et 15 % en 2020 et ne retrouvera son niveau d’avant la crise qu’à la fin de 2023.

L’impact économique de la pandémie affectera considérablement l’emploi et, avec lui, la demande de biens immobiliers. L’incertitude quant aux perspectives d’emploi et aux revenus des ménages permettra aux acheteurs de reporter des décisions d’investissement à long terme, comme l’achat d’une maison.

Toutefois, le secteur immobilier en Espagne repose sur des bases beaucoup plus solides que lors de la précédente crise en 2008. Avant la pandémie de Covid-19, les familles et les entreprises étaient dans une situation bien plus saine qu’il y a 12 ans. Il n’y a pas eu d’offre excédentaire de logements et les banques ont été beaucoup plus strictes dans leurs critères de prêt tout au long de cette décennie.

Nous examinons maintenant comment le marché du logement se comportera en 2020, certaines des tendances émergentes découlant de la pandémie et aussi ce que le secteur du logement doit faire pour répondre aux demandes des acheteurs de maisons dans la “nouvelle normalité”.

Les chiffres du marché immobilier en 2020

Les ventes de maisons ont chuté de 16,7 % en glissement annuel au troisième trimestre 2020 et le quatrième trimestre devrait afficher une tendance similaire avec une reprise progressive en 2021. Compte tenu de la baisse de la demande, les prix subiront un ajustement important et certains prédisent que d’ici la fin 2021, ils pourraient être jusqu’à 16 % inférieurs à leur niveau d’avant la crise dans certaines régions.

Il y aura des différences considérables dans les réductions de prix, à la fois géographiquement et dans le type de logement, la plupart des prévisions suggérant que les zones touristiques et les maisons d’occasion subiront le plus grand déclin. L’opinion générale est que les centres urbains seront moins touchés tant qu’ils disposeront d’une sorte d’espace extérieur, tout comme les nouvelles constructions et les logements de luxe. La plupart des experts estiment que d’ici la fin de 2021, les prix recommenceront à augmenter.

Prévisions immobilières 2020 par Idealista

Selon le portail immobilier Idealista, les prix moyens dans toute l’Espagne ont légèrement augmenté par rapport à l’année précédente, de 0,45 %, pour atteindre 1 769 euros par mètre carré en novembre 2020. Si l’on compare les prix moyens avec ceux de novembre 2014, année où le marché a commencé à se redresser, les prix ont augmenté de 13,5 %, mais ils sont encore inférieurs de 9 % au prix moyen de novembre 2008, année où les prix ont atteint un sommet avant la dernière crise.

Évolution des prix du logement en Espagne

La proportion d’acheteurs étrangers a fortement diminué au cours de l’année 2020. Au troisième trimestre 2020, 11,4 % des acheteurs de biens immobiliers en Espagne étaient des étrangers, contre 12,6 % à la même période en 2019.

Si les taux d’intérêt restent bas, ce qui est probable, cela devrait contribuer à stimuler le marché de l’immobilier en 2021. Les banques offrent actuellement les taux d’intérêt les plus bas depuis 25 à 30 ans, bien qu’on s’attende à ce qu’elles soient plus prudentes lorsqu’elles prêtent de l’argent aux travailleurs sous contrat temporaire.

La baisse des prix en 2021 offrira davantage de possibilités aux acheteurs au comptant et aux investisseurs, qui devraient pouvoir obtenir un retour sur investissement dans un avenir pas trop lointain.

Analyse des prévisions du marché immobilier par Bcn Advisors

Selon Francisco Nathurmal, PDG et fondateur de Bcn Advisors, “en 2021, il y aura moins de transactions, moins d’acheteurs et moins de vendeurs. Ce sera un marché de besoins. Il y aura des vendeurs qui décideront d’attendre et d’autres qui devront vendre, ce qui donnera une chance aux acheteurs et aux investisseurs. Sur le marché immobilier américain, le concept des ‘3Ds’ (Death, Debt and Divorce) est utilisé pour désigner les situations dans lesquelles il est possible d’acheter une propriété à un prix très compétitif, et ici, ils vont stimuler ces ventes dans de nombreux cas”.

Tendances des acheteurs

La crise sanitaire actuelle a été un catalyseur de changement dans différents aspects de notre vie, et beaucoup d’entre eux sont liés à la manière dont nous voulons vivre et à l’endroit où nous voulons vivre. Nous n’avons jamais passé autant de temps dans nos maisons (et dans nos jardins si nous avons la chance d’en avoir un), donc il y aura une plus grande demande pour des propriétés en périphérie de la ville ou à proximité d’espaces verts.

Dans les zones urbaines, les appartements avec terrasse ou patio seront plus demandés. Comme nous passons tous plus de temps dans nos maisons, des propriétés plus spacieuses et plus confortables seront également très demandées. Le bureau deviendra également une caractéristique commune dans les foyers, car de plus en plus de personnes continueront à télétravailler. Il en va de même pour la gym à domicile. Alors que nous entrons dans une ère plus durable, la demande de logements modernes et autosuffisants va également augmenter.

Quant au profil futur des acheteurs, les investisseurs à la recherche d’une opportunité seront probablement plus jeunes, car ils n’auront pas connu les précédents scénarios d’expansion et de récession, mais, en général, les acheteurs seront plus prudents lorsqu’ils achètent. Il y aura beaucoup moins d’acheteurs étrangers, notamment britanniques, en raison du Brexit.

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Les Britanniques représentent actuellement 13% des acheteurs étrangers en Espagne, principalement sur la Costa del Sol et la Costa Blanca. En tant que citoyens non européens, les propriétaires britanniques ne pourront passer que 90 jours dans un pays de l’UE tous les 180 jours, ce qui pourrait dissuader certains acheteurs et entraîner l’arrivée sur le marché d’un plus grand nombre de propriétés appartenant à des Britanniques en Espagne.

Les propriétaires d’appartements de vacances et/ou de résidences secondaires peuvent être intéressés par la conversion de leurs propriétés en locations à long ou moyen terme où les revenus sont plus garantis, ou ils peuvent également vouloir vendre. En outre, un plus grand nombre de résidences secondaires hors des villes seront converties en résidences principales, car la plupart des gens choisiront de passer plus de temps hors de la ville.

Agences immobilières

Les changements économiques et sociaux des prochaines années pourraient être considérables et le secteur immobilier devra s’y adapter. Comme c’était la tendance avant la pandémie, les agences vont investir davantage dans le Proptech (transformation numérique). Cela signifie que l’expérience du client en ligne sera cruciale et que la simplicité sera la clé. Les acheteurs, en particulier les acheteurs internationaux, continueront à visiter virtuellement les propriétés, au moins jusqu’à ce que les restrictions de voyage soient levées, et même lorsqu’ils le feront, les visites en 3D pourraient devenir un moyen de plus en plus populaire de filtrer les maisons actuellement sur le marché. Toutefois, la visite sur place restera vitale pour la grande majorité des acheteurs.

“La technologie et l’innovation permettront au secteur immobilier de rester vigilant dans l’ère post-Covid.

De plus en plus, nous voyons de nouveaux acteurs entrer sur le marché, offrant des outils et des solutions aux professionnels de l’immobilier. En conséquence, nous verrons certaines agences disparaître en cours de route. Ceux qui disposeront de systèmes numériques avancés et d’un niveau élevé de professionnalisme et de service à la clientèle seront les gagnants en 2021 et au-delà”, ajoute Francisco Nathurmal. “Nous devons être capables de transformer les défis d’aujourd’hui en opportunités, mais je crois fermement que la brique continuera à être considérée comme l’un des investissements les plus stables dans un environnement instable.

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