Previsión del mercado inmobiliario de Barcelona en 2023

Vous cherchez des informations sur les prévisions du marché de l’immobilier pour 2023 ?

Découvrez les 8 tendances qui détermineront si 2023 est l’année pour acheter, vendre ou investir dans l’immobilier à Barcelone et en Espagne.

La récession va-t-elle secouer le marché immobilier de Barcelone en 2023 ? C’est ce que pense l’Autorité indépendante pour la responsabilité fiscale (EIReF). Elle s’attend à une contraction de l’économie au quatrième trimestre de 2022 et au premier trimestre de 2023.

Mais cela signifie-t-il que nous allons entrer dans un effondrement des prix de l’immobilier pendant sept ans, comme cela s’est produit après le krach financier de 2008 ? La Banque centrale européenne prévoit que les prix de l’immobilier dans l’UE pourraient chuter de 9 % en 2023 et 2024.

Contre toute attente, les experts immobiliers ont des raisons d’être optimistes pour Barcelone.

Une forte demande internationale, une industrie technologique florissante et une pénurie de l’offre pourraient équilibrer les prix de l’immobilier à Barcelone en 2023 : un élément important à garder à l’esprit si vous vivez dans une ville et que vous comparez le coût d’achat d’un bien immobilier en Espagne parce que vous envisagez de déménager dans l’une des deux capitales espagnoles, mais ne savez pas encore si vous allez vivre à Madrid ou à Barcelone.

Voici les 8 prévisions qui vous permettront de savoir si 2023 est l’année pour acheter, vendre un appartement de luxe à Barcelone ou faire des investissements immobiliers dans la ville de Barcelone.

1. Les transactions immobilières à Barcelone vont baisser en 2023

L’Espagne devrait clôturer l’année avec 760 000 propriétés vendues. C’est le chiffre le plus élevé depuis la bulle immobilière de 2007.

Mais deux facteurs principaux sont susceptibles de faire baisser ce chiffre en 2023 :

– La hausse des taux d’intérêt va dissuader les acheteurs de contracter un prêt immobilier.

– La baisse de l’offre de logements neufs se poursuivra, le coût des matériaux restant élevé.

Dans la ville de Barcelone, les transactions immobilières ont déjà commencé à baisser chaque trimestre : de 4 089 au premier trimestre à 3 880 au troisième trimestre. Il en va de même pour le coût de la vie à Barcelone, que vous cherchiez à déménager dans les quartiers chics de Barcelone ou dans d’autres quartiers.

2. Les taux d’intérêt hypothécaires vont continuer à augmenter

La Banque centrale européenne a relevé ses taux d’intérêt pour la première fois en 11 ans.

Le passage de 0 % en janvier à 2 % en novembre est le plus grand saut de l’histoire de la BCE. La plupart des fournisseurs espagnols de prêts hypothécaires fixent leurs taux d’intérêt sur l’Euribor (souvent 1 % ou 0,99 % au-dessus de l’Euribor).

L’Euribor lui-même est passé de -0,48 % en janvier à 2,6 % en octobre. Une longue période de taux d’intérêt ultra-bas a fait que 68 % de tous les prêts hypothécaires signés en Espagne étaient fixes plutôt que variables en 2021. Mais cette tendance s’inversera en 2023.

Les taux hypothécaires ont déjà augmenté pour atteindre une moyenne de 2,71 % pour les hypothèques fixes et 2,09 % pour les hypothèques variables en août. Les taux d’intérêt hypothécaires resteront élevés jusqu’à ce que l’inflation soit maîtrisée et que la BCE réduise ses taux d’intérêt.

La conséquence immédiate sera une augmentation des défauts de paiement sur les prêts hypothécaires à taux variable en 2023. On estime que 1,5 million de familles espagnoles deviendront “très endettées” auprès des banques, car leurs paiements hypothécaires dépasseront 40 % de leur revenu mensuel.

3. Les prix de l’immobilier d’occasion se stabiliseront en 2023

Les prix des maisons à Barcelone sont en baisse depuis septembre 2022, passant d’une moyenne de 4 121 euros par mètre carré à 4 076 euros en novembre 2022 (un bon chiffre à garder à l’esprit si vous cherchez à acheter une propriété en Espagne, plus précisément dans la capitale catalane).

La baisse des prix de l’immobilier à Barcelone s’accompagne d’une baisse du nombre total de transactions. Comme les taux d’intérêt hypothécaires augmentent avec l’inflation, il est probable que toute personne qui vendra un bien immobilier au premier trimestre 2023 devra réduire ses prix pour vendre.

Mais les experts immobiliers espagnols ne s’attendent pas à une chute brutale. C’est l’une des principales prédictions pour 2023 sur laquelle ils s’accordent tous :

– “Le risque d’une correction soudaine du marché immobilier est faible, car les fondamentaux sont beaucoup plus solides que lors du précédent cycle baissier”, explique Judit Montoriol, économiste chez CaixaBank Research.

– “Nous nous attendons à une modération de la demande et de l’offre qui ralentit la hausse des prix de l’immobilier, sans pour autant les voir baisser”, indique Cristina Arias, directrice des rapports de marché chez Tinsa.

– “Les prix vont probablement se refroidir, et suivre un cours stable”, déclare Francisco Iñareta, porte-parole d’Idealista.

– “La décélération sera différente de celle d’avant. Nous nous attendons à une courte récession de faible intensité”, déclare Félix Lores, économiste chez BBVA Research.

Les prix de l’immobilier ont connu ces derniers mois une hausse modérée, il ne semble donc pas possible qu’il y ait une baisse soudaine des prix ou un ralentissement du marché immobilier.

On ne peut pas dire la même chose du reste de l’Espagne. Bankinter prévoit que les prix de l’immobilier résidentiel baisseront de 3 % en 2023 et de 2 % supplémentaires en 2024. Les zones les plus touchées seront les régions rurales d’Espagne ou celles où la demande est beaucoup plus faible qu’à Barcelone.

4. Les prix de l’immobilier neuf vont augmenter

Si les prix de l’immobilier d’occasion à Barcelone baissent régulièrement ou se stabilisent en 2023, on prévoit que les prix de la construction neuve continueront à augmenter.

Ce phénomène a déjà été observé en 2022. Alors que les prix de l’immobilier de seconde main ont baissé de -4 % entre le premier et le troisième trimestre, les prix de l’immobilier neuf ont augmenté de 5 % pour atteindre 5 319 € par m2. Les prix du neuf sont bien plus élevés que le prix moyen de l’immobilier à Barcelone qui, à la fin du troisième trimestre, était de 4 121 € par m2.

La rareté des propriétés neuves en raison des coûts élevés des matériaux et de l’inflation signifie que ce secteur du marché immobilier de Barcelone pourrait connaître une meilleure année que la plupart des autres.

5. Le marché de l’immobilier de luxe va également augmenter

Les prix dans les quartiers les plus chers de la capitale catalane ont continué à augmenter en cette fin d’année : voici quelques-unes des maisons les plus chères de Barcelone que nous gérons depuis Bcn Advisors.

Les prix des logements à Les Corts augmentent de mois en mois depuis le mois d’août jusqu’à atteindre 5 023 euros le m2 en novembre 2022 : rappelons que dans ce quartier, on trouve l’un des quartiers les plus luxueux de la ville. Un fait à garder à l’esprit si vous envisagez de vivre à Pedralbes.

On prévoit que les propriétés de luxe continueront à se vendre tout au long de l’année 2023. Les facteurs incluent une préférence pour les propriétés dans des zones plus calmes avec des espaces verts depuis la pandémie de COVID-19.

La force du dollar américain par rapport à l’euro est un autre facteur qui pousse de nombreux acheteurs américains à acquérir des propriétés de luxe en Espagne. “Pour eux, c’est comme acheter avec une réduction de 20 %”, explique Francisco Nathurmal, fondateur et PDG de Bcn Advisors. “Une telle opportunité pour les Américains d’acheter une propriété à Barcelone pourrait ne pas durer éternellement, ils devraient donc la saisir par une agence immobilière offrant des services d’agent d’achat à Barcelone comme chez Bcn Advisors”.

6. L’industrie technologique va stimuler le marché immobilier de Barcelone

En octobre 2022, l’Espagne a enregistré 13 milliards d’euros d’investissements immobiliers cette année. C’est 57 % de plus qu’en 2021 et il semble que l’Espagne atteindra le chiffre record de 15 milliards d’euros à la fin de l’année.

La vente d’espaces de bureaux a contribué à ce total à hauteur de 1,2 milliard d’euros, et trois transactions seulement ont représenté plus de la moitié de cet investissement. La vente la plus importante, celle de l’immeuble Castellana 51, a eu lieu à Madrid. Mais la vente du siège de Glovo, dans le centre technologique 22@ de Barcelone, a été l’une des trois grandes ventes, pour un montant de 220 millions d’euros.

“Barcelone étant un acteur fort du secteur technologique, elle devrait continuer à attirer le marché international. Un centre technologique florissant signifie une demande d’espaces de bureaux, ainsi que de propriétés résidentielles pour les travailleurs à domicile”, explique Francisco Nathurmal.

7. Les acheteurs étrangers continueront à choisir Barcelone

Outre le fait qu’elle est le siège européen de nombreuses entreprises technologiques mondiales (par exemple Meta), Barcelone attire de plus en plus les acheteurs étrangers. En fait, nous recevons de nombreuses demandes de personnes intéressées qui souhaitent obtenir des conseils sur la manière d’acheter une propriété en Espagne en tant qu’Américain.

Le marché immobilier espagnol sera soutenu en 2023 par les travailleurs et les professionnels qui choisiront de déménager pour travailler à distance depuis Barcelone ou pour travailler pour des entreprises ayant un centre à Barcelone.

Cela se reflète dans la croissance des acheteurs étrangers sur le marché immobilier de Barcelone. Les ressortissants étrangers représentaient 10,32 % de tous les acheteurs à Barcelone au troisième trimestre de 2022. Ce chiffre est en hausse par rapport aux 9,37 % enregistrés en 2019 avant la pandémie de COVID-19.

8. Les investisseurs choisiront la propriété à Barcelone comme une couverture contre l’inflation

La propriété à Barcelone devrait rester une option favorable pour les investisseurs. Les taux d’intérêt augmentent lorsque l’inflation augmente. Actuellement, l’inflation augmente plus rapidement que les taux d’intérêt, ce qui signifie que toute personne qui place de l’argent à la banque est perdante. L’immobilier continue d’être un investissement relativement sûr car il est plus protégé.

Selon la Banque d’Espagne, le rendement des investissements immobiliers a atteint 11,6 % au deuxième trimestre de 2022. C’est le mois où l’inflation a atteint 10,2 % en Espagne. Dans le même temps, les obligations d’État offraient un taux d’intérêt de 2,6 % sur 10 ans.

Inmobiliaria Colonial, par exemple, a acheté des espaces de bureaux à Barcelone et dans toute l’Europe, avec des taux d’occupation de 99 % malgré une évolution vers le travail à distance et hybride.

Selon BNB Paribas Real Estate, l’immobilier résidentiel offre aux investisseurs un rendement annuel de 3,5 %.

“Les investisseurs – internationaux et locaux – pourraient bien s’emparer de l’immobilier barcelonais comme d’un investissement à long terme en 2023. Si les prix devraient baisser ou se stabiliser dans le meilleur des cas, l’effondrement ne devrait pas durer plus de deux ans. Après cette période, les premiers mois de 2023 pourraient apparaître comme une opportunité en or et la dernière chance d’acheter avant que les prix de l’immobilier à Barcelone ne reviennent à des niveaux jamais vus depuis 2007/2008”, conclut Francisco Nathurmal.

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