Piso o casa heradada por varios hermanos

Vous avez une maison ou un appartement dont plusieurs frères et sœurs ont hérité et vous cherchez des informations sur la manière de diviser les biens ? Que vous souhaitiez acheter une partie de l’héritage de vos frères et sœurs, voir comment faire sortir votre frère ou votre sœur de la maison de l’héritage familial ou vendre l’appartement que vous partagez tous… nous espérons ici clarifier toutes ces questions pour vous.

La perte de parents est un moment difficile, où les familles se réunissent pour faire leur deuil et célébrer les meilleurs souvenirs partagés de leur vie. La maison familiale n’est pas seulement un point central de ces souvenirs, mais c’est aussi la partie principale d’une succession – et la principale source de conflits entre frères et sœurs.

En Espagne, selon les chiffres de l’organisation nationale des consommateurs (OCU), 17 % des héritiers ont eu des problèmes de litiges successoraux en 2020.

La situation est aggravée par les dettes impayées, les obligations et les taxes à payer lors de l’acceptation d’un bien hérité. Selon le conseil général des notaires espagnols (CGN), depuis la pandémie de COVID-19, au moins 40 % des héritages ont été renoncés en raison des dettes accumulées liées à l’acceptation d’un bien hérité.

Il faut savoir que l’héritage d’un bien immobilier avec des frères et sœurs comporte deux étapes principales : l’acceptation de l’héritage et le partage de l’héritage.

C’est à la deuxième étape que les problèmes suivants peuvent se poser :

– Tous les frères et sœurs ne souhaitent pas forcément vendre le bien.

– Tous les frères et sœurs ne souhaitent pas nécessairement payer leur part d’impôts fonciers, de factures communautaires, de services publics et d’autres frais d’entretien, comme l’exige un proindiviso (terme désignant un bien appartenant à plusieurs parties, en l’occurrence des frères et sœurs).

– Tous les frères et sœurs ne sont pas forcément d’accord pour réformer un bien hérité en vue d’une vente future (à propos, voici un article dans lequel nous parlons des avantages de l’achat d’un appartement à rénover).

– Tous les frères et sœurs ne s’entendent pas forcément, ce qui complique tout accord.

– La nature d’un proindiviso signifie qu’aucune partie ne peut forcer une autre partie à vendre si elle ne le souhaite pas.

En fonction des facteurs susmentionnés, l’acquisition et la vente d’une propriété héritée avec des frères et sœurs peuvent être simples – ou peuvent être épuisantes et prendre des années à régler.

Nous allons aborder ci-dessous les coûts d’acquisition d’un bien hérité avec des frères et sœurs, les étapes de l’acquisition d’un bien hérité et la manière de trouver des solutions lorsque des frères et sœurs se disputent un bien hérité.

Combien devez-vous payer pour hériter d’un bien immobilier ?

Il y a deux taxes principales à payer pour accepter l’héritage d’un bien immobilier :

1. Impuesto de Sucesiones

Les droits de succession espagnols varient entre 7,6 % et 34 % en fonction de la valeur totale de l’héritage, y compris les propriétés, les actifs, l’argent liquide et tout autre bien de valeur. Le montant de l’impôt sur les successions à payer dépend également de la communauté autonome dans laquelle la procédure de succession est effectuée – les impôts sont les plus élevés dans les Asturies, en Castille-et-León et dans la Communauté de Valence ; les impôts sont les plus bas à Madrid, en Galice, en Cantabrie et en Andalousie.

À Madrid, par exemple, l’exonération fiscale est de 99 % lorsque le conjoint, un enfant, un petit-enfant, un enfant adoptif, un parent ou un grand-parent reçoit l’héritage. Vous pouvez également déduire de la base imposable les frais d’obsèques et autres frais pertinents.

2. Plusvalía Municipal

La taxe sur la plus-value municipale espagnole est versée directement à la municipalité où se trouve le bien et est distincte de l’impôt sur les plus-values, qui est déclaré dans une déclaration d’impôts à la fin de l’année si vous vendez ultérieurement le bien hérité. La plus-value municipale est généralement calculée en multipliant la valeur imposable (valor catastral) d’un bien par un coefficient (entre 0,14 % et 0,45 %) qui dépend de la durée de détention du bien par le propriétaire précédent.

Les droits de succession et la taxe municipale sur la plus-value doivent être payés dans les six mois suivant le décès du propriétaire. Le non-paiement des taxes sur la plus-value entraîne des sanctions pouvant aller de 50 % à 150 % de la dette.

Les frais de notaire, les frais juridiques ou les frais d’inscription des nouveaux propriétaires au registre foncier local doivent être pris en compte dans le calcul du coût total de l’acceptation d’un héritage immobilier.

Sachez que vous assumerez toutes les dettes (paiements hypothécaires, impôts fonciers impayés, factures de la communauté, etc.) sur le bien hérité avec des frères et sœurs.

En ce qui concerne un bien hérité avec des frères et sœurs, chacun des impôts et des frais susmentionnés sera réparti en fonction de la proportion accordée à chaque partie dans le testament ou – en l’absence de testament – par le droit successoral de la région où il est traité. En l’absence de testament, le pourcentage de propriété d’un bien hérité dépend du degré de parenté avec le défunt.

Remarque : vous devrez payer des impôts aussi bien pour accepter un bien hérité avec des frères et sœurs qu’après avoir vendu un bien hérité avec des frères et sœurs – après la vente, chacun devra déclarer les plus-values dans sa déclaration annuelle de la renta (déclaration fiscale) et payer l’Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas (IRPF, ou impôt sur le revenu) après les déductions applicables et en fonction du pourcentage de la vente qui lui a été accordé.

En savoir plus sur la vente d’un bien hérité en Catalogne.

Quatre étapes pour hériter d’une propriété avec des frères et sœurs en Espagne

1. Rassemblez tous les documents appropriés

L’héritage d’une propriété avec des frères et sœurs en Espagne est finalisé lorsque vous êtes tous inscrits au registre de la propriété en tant que copropriétaires – du moins, tous les frères et sœurs qui acceptent l’héritage.

Pour ce faire, vous devrez d’abord accepter l’héritage devant un notaire. Vous aurez besoin des documents suivants :

Certificado de defunción

Vous pouvez obtenir le certificat de décès auprès du Registro Civil (registre civil) compétent en personne ou en ligne via ce lien gouvernemental.

Certificado de últimas voluntades

Ce document confirme qu’une personne a créé un testament et doit être signé devant un notaire. Vous pouvez l’obtenir auprès du ministère de la Justice.

Testamento

Le testament, y compris l’inventaire de tous les biens et dettes du défunt. Le testament doit également inclure des détails sur le partage des biens, y compris les biens hérités. S’il n’y a pas de testament, il faut créer un document d’intestat dans lequel l’héritage est attribué selon le rang de parenté tel que dicté par la loi de la communauté autonome où vous résidez. Dans ce cas, vous devrez apporter des actes de naissance, des actes de mariage et d’autres documents prouvant la parenté.

2. Accepter l’héritage d’un bien devant un notaire

Chez le notaire, vous devrez signer l’acta de declaración de herederos, qui est votre déclaration selon laquelle vous (et chacun de vos frères et sœurs) ne connaissez aucun autre héritier éligible. À partir de la date de signature de ce document, il existe une période d’attente de 20 jours pour que le notaire déclare qui sont les héritiers.

Le notaire devra créer l’escritura de partición de la herencia qui détaille l’inventaire de tous les biens du défunt, ainsi que les détails de chaque héritier et leur proportion correspondante de l’héritage (y compris un bien hérité).

Une fois cela fait, vous devez signer l’escritura de aceptación de herencia pour accepter votre part des biens hérités. Si un frère ou une sœur ne veut pas accepter son héritage, les autres frères et sœurs peuvent demander à un notaire d’envoyer un acta de notificación. Ce frère ou cette sœur dispose alors de 30 jours pour déterminer s’il accepte ou renonce à l’héritage. S’il n’accepte pas, on considère qu’il accepte par défaut.

Un frère ou une sœur peut également accepter l’héritage avec l’intention de vendre ultérieurement la part de son droit à une maison héritée à un tiers ou à un autre frère ou sœur.

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3. Payer des impôts sur l’héritage

Comme nous l’avons vu ci-dessus, tous les frères et sœurs doivent liquider les deux impôts en fonction de leur proportion de la valeur des biens hérités :

Impuesto de Sucesiones – impôt sur les successions

Plusvalía Municipal – impôt sur la plus-value municipale

N’oubliez pas qu’il peut y avoir des coûts si la maison héritée est grevée d’une hypothèque. Si le défunt avait une assurance-vie, celle-ci peut souvent rembourser la dette.

Sinon, les nouveaux copropriétaires de la propriété héritée peuvent reprendre l’hypothèque – soit en payant la dette en cours, soit, une fois l’étape 4 terminée, en reprenant les paiements hypothécaires.

Il est possible de vendre la maison, de rembourser la dette hypothécaire et de conserver le capital restant.

4. Inscrire les nouveaux copropriétaires au registre foncier

Pour officialiser la copropriété du bien hérité, chaque frère et sœur doit inscrire son nom au registre foncier correspondant.

Bien que cette étape ne soit pas obligatoire, elle est nécessaire si vous souhaitez vendre immédiatement le bien hérité avec vos frères et sœurs. Depuis septembre 2021, il est possible de vendre un bien hérité en Espagne sans aucun délai – auparavant, les nouveaux propriétaires et copropriétaires devaient attendre deux ans.

Que se passe-t-il si un frère ou une sœur vit dans le bien hérité ?

Dans de nombreux cas, un frère ou une sœur peut vivre dans un bien hérité avant le décès d’un parent.

Cette situation peut entraîner des problèmes immédiats concernant une propriété héritée avec des frères et sœurs. En raison de la nouvelle situation de proindiviso, tous les copropriétaires sont désormais tenus de payer leur part des services publics, des frais d’entretien et des impôts fonciers.

Souvent, les frères et sœurs copropriétaires ne sont pas satisfaits du fait qu’un frère ou une sœur vive dans un bien hérité – sans payer de loyer – alors que les autres frères et sœurs ont une obligation légale concernant les coûts du bien en plus de leurs propres conditions de vie.

En Espagne, il existe différentes solutions au problème de la cohabitation d’un frère ou d’une sœur dans un bien hérité, et elles s’appliquent à un large éventail de litiges concernant un bien hérité avec des frères et sœurs :

Adjudicación de proindiviso

La solution la plus simple consiste à vendre le bien hérité avec les frères et sœurs et à diviser la procédure selon le partage établi dans un testament ou par la loi sur les successions pertinente. Dans les cas où le bien hérité est un immeuble ou une grande maison ou une maison de luxe, cela pourrait aboutir à la division du bien en propriétés séparées. Pour obtenir de l’aide et des conseils sur la vente d’une propriété à Barcelone, n’hésitez pas à contacter Bcn Advisors. Vous pouvez en savoir plus sur les commissions immobilières lors de la vente d’une maison en Espagne ici.

Adjudicación individual

Si le frère ou la sœur qui vit dans le bien hérité souhaite rester et conserver le bien hérité, il peut en devenir le seul propriétaire. Cela pourrait se produire si l’héritage comprend une maison et un capital supplémentaire, et si un frère ou une sœur peut hériter de la maison et renoncer aux droits sur le capital en faveur de ses frères et sœurs.

Extinción de condominio

Chaque frère ou sœur pourrait décider d’éteindre ses droits de copropriété et de confier la propriété exclusive à l’un d’entre eux. Le frère ou la sœur qui conserve la propriété peut acheter les parts de l’héritage de son frère ou de sa sœur (par exemple, si trois frères ou sœurs ont des droits égaux sur une maison d’une valeur de 150 000 €, l’un d’eux verse aux deux autres 50 000 € chacun). Cette méthode présente des avantages car le frère ou la sœur qui conserve la propriété exclusive paie un faible taux d’imposition compris entre 0,5 % et 1,5 % (impuesto de actos jurídicos documentados) selon la communauté autonome où l’héritage est traité.

Compraventa del proindiviso

Les frères et sœurs peuvent convenir de vendre leurs parts dans le bien hérité à un ou plusieurs autres frères et sœurs via la compraventa del proindiviso, c’est-à-dire comme s’il s’agissait d’une transaction immobilière. Cette méthode sera beaucoup plus coûteuse pour les frères et sœurs qui conservent la propriété d’un bien hérité, car ils devront payer des droits de timbre de 6 à 10 % (impuesto de transmisiones patrimoniales) selon la communauté autonome où l’héritage est traité. Un frère ou une sœur peut également vendre sa part dans un bien hérité à un tiers, mais les autres frères et sœurs qui sont copropriétaires du bien hérité ont le droit préférentiel d’acheter cette part au même prix. Il existe un délai de 30 jours pour exercer ce droit à compter de la date de notification de la compraventa. Tous les copropriétaires peuvent également convenir de vendre leurs parts du bien hérité à un tiers (par exemple, un agent immobilier).

División de cosa común

Ce terme est souvent synonyme d’adjudicación de proindiviso, mais il désigne aussi la pire des solutions : la vente d’un bien aux enchères judiciaires et la division de la procédure en fonction du testament ou du droit successoral applicable. Le prix de vente d’un bien hérité par voie judiciaire sera presque toujours inférieur à la valeur marchande d’un bien, et est donc considéré comme un mauvais résultat. Tout copropriétaire d’un bien hérité peut entamer une procédure judiciaire, mais il s’agit généralement d’un dernier recours lorsque toutes les autres négociations échouent. Il est conseillé de faire appel à un médiateur pour régler tout différend concernant un bien hérité par les frères et sœurs avant d’entamer une procédure judiciaire.

Desahucio

Les copropriétaires peuvent entamer une procédure d’expulsion si un frère ou une sœur vit dans une propriété héritée et refuse de partir. Si le frère ou la sœur vivait dans la propriété héritée avant le processus d’héritage, la voie correcte sera de solliciter un desahucio por precario. Si la fratrie a emménagé après la procédure d’héritage, l’expulsion devra être déposée devant un tribunal civil en Espagne. Dans les deux cas, la procédure d’expulsion peut aboutir au motif qu’aucun copropriétaire n’a le droit d’utiliser le bien hérité sans le consentement de tous les copropriétaires – ceci en vertu du proindiviso.

FAQ : Tout ce qu’il faut savoir sur les biens hérités entre frères et sœurs en Espagne

Un frère ou une sœur peut-il(elle) vendre l’ensemble du bien ?

Non. En vertu du proindiviso, aucun copropriétaire ne peut agir sans le consentement de tous les copropriétaires, car la signature de tous est requise.

Cela s’applique à la vente d’un bien hérité – tous les copropriétaires doivent être d’accord, sinon la vente ne peut avoir lieu. Cette situation est la même pour quiconque donne le bien hérité ou l’hypothèque.

Un frère ou une sœur peut-il(elle) vendre sa part du bien hérité ?

Oui, un frère ou une sœur peut vendre sa part d’un bien hérité. Cela peut se produire après l’acceptation d’un bien hérité et avant qu’il ne soit mis en vente – ce processus s’appelle une compraventa del proindiviso et permet aux frères et sœurs de vendre leurs parts à d’autres frères et sœurs ou à un tiers.

Puis-je acheter la maison héritée de mes frères et sœurs ou la moitié d’une maison héritée ?

Si un frère ou une sœur souhaite vendre sa part d’un bien hérité à un tiers, les autres frères et sœurs ont un droit préférentiel pour acheter la part au prix convenu. Les copropriétaires disposent de ce droit de préférence pendant 30 jours après avoir été informés de l’intention de vendre.

La solution la moins onéreuse pour le copropriétaire qui souhaite devenir le seul propriétaire d’un bien hérité est de recourir à un processus appelé “extinción de condominio”. Dans ce cas, le coût du rachat de la part peut être le même, mais les impôts payés seront de 0,5 à 1,5 % au lieu de 6 à 10 %, selon la communauté autonome dans laquelle l’héritage est traité.

Un frère ou une sœur peut-il refuser de vendre sa part du bien hérité ?

Oui, un frère ou une sœur peut refuser de vendre sa part du bien hérité. Dans ce cas, le frère ou la sœur peut souhaiter racheter les autres frères et sœurs et obtenir la propriété exclusive du bien hérité.

Si les frères et sœurs d’un bien hérité ne parviennent pas à se mettre d’accord sur une solution, n’importe lequel des copropriétaires peut entamer une procédure judiciaire pour vendre le bien aux enchères publiques. Cette issue est sans doute la pire et ne profite à aucune des parties.

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