El 17 de junio entró en vigor la Nueva Ley Hipotecaria en España, que introduce cambios muy esperados en las leyes hipotecarias españolas para brindar una mayor protección al consumidor, en línea con la Directiva de la UE, después de la crisis de la vivienda de 2008 a 2014. En pocas palabras, las nuevas leyes son una buena noticia para los propietarios de las viviendas con hipotecas existentes o que las solicitarán en un futuro.

Después de la crisis se introdujo una nueva legislación para facilitar a los bancos el desalojo de los propietarios por falta de pago de las obligaciones hipotecarias mensuales. Los bancos podrían iniciar un procedimiento de recuperación incluso con no haberse cumplido un único pago de hipoteca. Unos años después de esto los bancos modificaron estas leyes, permitiendo tres meses de impago antes de que comenzaran los procedimientos de desalojo. Muchas personas con hipotecas de tasa variable fallaron después de la crisis de la vivienda porque sus tasas de interés aumentaron significativamente.

Los bancos también incitaron a la gente a contratar servicios que no entendían adecuadamente. En 2003 y 2004, los bancos ofrecían hipotecas con pagos de intereses cuando las tasas eran relativamente bajas. Cuando las tasas aumentaron en 2007 y 2008, no pudieron pagar y fallaron en su hipoteca.

Ahora, los consumidores tienen mucha más protección.

En resumen sobre la ley hipotecaria:

En la primera mitad del plazo de la hipoteca, los bancos no pueden recuperar una propiedad hasta que el prestatario tenga una deuda, como mínimo, 12 meses, o la cantidad total de sus deudas sea superior al 3% del total del préstamo.
En la segunda mitad del plazo de la hipoteca, los prestamistas no pueden recuperar una propiedad hasta que el prestatario tenga un retraso de 15 meses en los pagos de la hipoteca, o la suma total de estos sea más del 7% del total del préstamo.
Los honorarios por pagos atrasados no pueden ser más del 3% de las cantidades pendientes. Antes de las nuevas leyes hipotecarias, los cargos por pagos atrasados eran de hasta el 12%.
Ahora es mucho más barato convertir una hipoteca de tasa variable en una hipoteca de tasa fija.

Las nuevas leyes hipotecarias españolas ahora requieren que los bancos proporcionen a los clientes diferentes escenarios potenciales en caso de que decidan contratar hipotecas de tasa variable.

Además, a los propietarios de viviendas con hipotecas existentes se les ofrece protección retroactiva bajo La Nueva Ley Hipotecaria Española. Si los prestatarios tienen una hipoteca de tasa variable existente, pueden convertirla en una hipoteca de tasa fija. Si convierte su hipoteca de tasa variable en una tasa fija dentro de los primeros 3 meses de su vencimiento, la tarifa máxima en que incurrirá es de 0,15%. Si la convierte después de los primeros 3 años de vigencia, no tendrá que pagar una tarifa de conversión. Sin embargo, en ambos escenarios, el prestatario es responsable de los honorarios del notario y del Registro de la propiedad.

De qué depende la legislación hipotecaria actual:

Además, la nueva legislación estipula que las hipotecas emitidas a expatriados de países no pertenecientes a la UE pueden convertir sus hipotecas a euros en las siguientes dos condiciones:

Si la moneda en la que el prestatario recibe la mayor parte de sus ingresos no es el euro.
Si se mudan a otro país para trabajar, y ese país no usa el euro.

Mientras tanto, un reciente informe del Banco de España dice que el Real Decreto emitido a finales de 2018, que obligó a los bancos a pagar más por los costes de constitución, los ha visto traspasar estos costes a los consumidores en forma de mayores intereses por préstamos . El informe revela que las nuevas hipotecas en España se están volviendo cada vez más caras, especialmente en comparación con otros tipos de crédito, y también en comparación con las hipotecas en otros países. El Banco de España estima que las tasas de interés de los nuevos préstamos hipotecarios han aumentado en 30 puntos básicos en los últimos meses.

Sin embargo, la demanda de nuevas hipotecas no parece haber disminuido, según Kevin Monger de Mortgage Direct SL. https://mortgagedirectsl.com/

“Desde que se introdujo la ley de hipotecas en junio, no hemos visto una caída dramática en el interés en utilizar nuestro servicio. Los bancos están implementando lentamente las nuevas regulaciones y es posible que veamos algunos aumentos en las tasas de interés en respuesta a los cambios, pero estos no necesariamente se producirán de inmediato. Las tasas comenzaban a aumentar lentamente en respuesta al Real Decreto que obligaba a los bancos a pagar el impuesto hipotecario AJD, que anteriormente había sido pagado por los prestatarios. Con el aumento de los costes de configuración para los bancos y los mayores riesgos al ofrecer hipotecas, debido a algunos de los requisitos de la nueva ley, no sería sorprendente verlos tratando de compensarse a sí mismos al cobrar comisiones de apertura y tasas de interés más altas. Queda por verse cómo eso podría afectar el interés en las hipotecas españolas y cualquier efecto en cadena en el mercado inmobiliario en general “.

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