“Las nuevas estrictas restricciones de alquiler podrían dar lugar a un aumento en el mercado inmobiliario a medio plazo” – Bcn Advisors

La combinación perfecta de clima ideal, una escena cultural floreciente y una hermosa costa ha llevado a que una gran cantidad de visitantes elijan Barcelona para una escapada, en los últimos años.

En 2018, más de 12 millones de visitantes internacionales llegaron a la capital catalana, lo que supone un aumento en las cifras de 2017 del 4%. El gasto turístico medio fue de 1.112 euros por persona, un poco más del 2% que en el año anterior.

Como resultado del atractivo global de Barcelona, la ciudad también se ha convertido en un destino laboral y profesional cada vez más popular. Inevitablemente, esto ha llevado a un aumento en el número de personas que buscan un lugar para alquilar. Para los dueños de propiedades, esto ha significado buenos rendimientos de sus inversiones, hasta un 5% en distritos principales.

Según Idealista, los alquileres en la ciudad han aumentado en casi un 50% en los últimos 5 años, lo que a veces ha sido un tema polémico. Los residentes locales están culpando a los compradores extranjeros por el aumento en los alquileres y dicen que, a su vez, han sido descartados del mercado. Además, al aumentar los precios de las propiedades y hacerse más estrictos los controles de las hipotecas, una mayor cantidad de residentes que habrían preferido comprar, ahora no pueden hacerlo y se ven obligados a alquilar, lo que también ha provocado un aumento en el precio medio de los alquileres.

El gobierno catalán ha estado escuchando las preocupaciones de los residentes locales y, como resultado, ha tomado la decisión de introducir algunas medidas para controlar y limitar el precio de los alquileres, bastante radicales, que pronto podrían implementarse en Barcelona y posiblemente en otras ciudades importantes de la región, como Girona o Tarragona.

Bajo la nueva legislación propuesta, los propietarios tendrían que negociar arrendamientos basados en el precio medio para cada distrito. Los precios de alquiler de propiedades de 150 m² o menos estarían limitados a un 10% del precio de índice recomendado en las áreas donde las casas de alquiler son más demandadas.

Hay algunas excepciones a esta limitación, dependiendo de la antigüedad de la propiedad, su tamaño, o el hecho de que tengan piscina, jardín o instalaciones comunitarias, se podría cobrar un precio más elevado. Las casas de nueva construcción o renovadas pueden cobrar alquileres un 20% por encima de los precios de referencia hasta durante 5 años.

Sin embargo, nada está decidido ni claro al 100%, ahora mismo. Tampoco sabremos todavía si la recién reincorporada alcaldesa, Ada Colau, tendrá suficiente apoyo para aplicar las nuevas leyes en los distintos distritos o en toda Barcelona. Además, la resistencia política podría hacer descarrilar los planes, ya que los partidos de la oposición se oponen por razones constitucionales o sugieren que las leyes son demasiado blandas o tienen demasiadas excepciones para impactar los precios de manera significativa.

También llevará muchos meses todavía de trabajo administrativo hasta que las nuevas leyes estén en pleno funcionamiento. El Ayuntamiento de Barcelona debe definir primero qué áreas son las más demandadas y dónde se aplicarán las limitaciones de alquiler.

Esta ley regional sigue una ley nacional que se implementó en marzo de 2019, poniendo un tope a las alzas anuales de renta a la tasa de inflación (actualmente 1.5%).

Como parte de la misma Ley de Alquiler Urbano (LAU), que constituye la columna vertebral de los contratos de alquiler de España, los contratos de alquiler también se han extendido de 3 a 5 años y 7 años para las empresas.

“Esta nueva legislación podría frenar el mercado de alquileres en Barcelona”, comenta Francisco Nathurmal, CEO de Bcn Advisors, “ya que impulsará a más propietarios a optar por alquileres a medio plazo, u otras alternativas como vender o simplemente no alquilar sus pisos mientras tanto. El mercado de alquileres a medio plazo en realidad está creciendo debido a este tipo de regulaciones, ya que los propietarios actualmente sienten que este tipo de contrato les brinda más flexibilidad y seguridad que los alquileres a largo plazo en las condiciones actuales”.

Los alquileres a medio plazo se definen por ser estancias que van desde los 32 días a los 11 meses y los costes de los servicios públicos generalmente se incluyen en el precio del alquiler y ofrecen varias ventajas para los propietarios:

Pueden solicitar alquileres más altos que las opciones a largo plazo (hasta un 30% más)
Dado que los inquilinos son generalmente extranjeros que desean quedarse por menos de un año, existe menos riesgo de problemas con el desalojo
Como el propietario se queda con el depósito de seguridad completo, se minimiza la posibilidad de que no se cubran los daños a la propiedad.

Sin embargo, debido a la alta rotación de los inquilinos, existe la posibilidad de que el apartamento esté vacante por períodos de tiempo. Nathurmal insiste en que ahora es el momento de tener en cuenta seriamente este sector del mercado: “La demanda de viviendas en Barcelona no disminuirá”, añade. “Preveo que los propietarios trabajan en torno a cualquier nueva legislación de alquiler para satisfacer esa demanda de la forma que sea”.

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